LOS CORRESPONDIENTES AL COMPRADOR SERÍAN:
• Primera Copia Autorizada de la Escritura pública de compraventa.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad al que pertenezca.
• En caso de solicitar los trámites anteriores a un tercero (habría que incrementar los honorarios de la Gestoría).
Impuestos:
• Impuesto Sobre El Valor Añadido (I.V.A.)
Sólo se aplica cuando una vivienda es nueva y/o se transmite por primera vez. Si usted es el comprador de la vivienda debe aportar al vendedor el 10% sobre el precio de compraventa por concepto de IVA.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P)
Solo aplica cuando se trata de una vivienda de segunda mano y se transmite por segunda o más veces. Si usted es el comprador de una vivienda de segunda mano en Andalucía, debe de aplicar los tipos de la siguiente escala sobre el precio de compra:
- Para viviendas con precio de compra inferior a 400.000.-€, el tipo a aplicar sobre el precio de compraventa será del 8%.
- Para viviendas con precio de compra comprendido entre 400.001.-€ y 700.000.-€, el tipo a aplicar sobre el precio de compraventa será del 9%.
- Para viviendas con precio de compra superior a 700.001.-€, el tipo a aplicar sobre el precio de compraventa será del 10%.
(NOTA) En el caso de que el comprador tenga menos de 35 años o una minusvalía superior al 33%, sea para vivienda habitual y el valor de escrituración no supere los 130.000€ (ó 180.000€ en caso de comprador con minusvalía), el I.T.P. será un 3,5% y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sería de 0´30%.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Es un impuesto que grava los documentos notariales. Si se ha otorgado un documento ante notario de la constitución de una hipoteca sobre el inmueble, o de la compra de una vivienda nueva, el Comprador deberá pagar este impuesto. que aproximadamente asciende al 1% del valor de la hipoteca.
- Para viviendas de Obra Nueva el tipo es de 1,50%.
• Escrituras de la hipoteca (Si la hubiera):
- Tasación.
- Comisión de apertura del préstamos hipotecario
- (*) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,50%).
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
LOS CORRESPONDIENTES AL VENDEDOR SERÍAN:
• Matriz de la Escritura Pública de Compraventa.
• Impuesto Sobre El Incremento De Valor De Los Terrenos De Naturaleza Urbana o Plusvalía
Es un Impuesto regulado por el ayuntamiento correspondiente y se aplica sobre la diferencia del valor catastral del suelo cuando se compró la vivienda y el valor catastral en el momento de la venta. Varía según las características de la vivienda y la ubicación. Es a cargo del vendedor.
• Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un tributo anual de carácter real sobre la propiedad de Inmuebles. Es el resultado de aplicar un porcentaje (calculado por el ayuntamiento) al valor catastral del suelo y de la construcción.
• Cancelaciones de cargas si las tuviere, incluyendo las cancelaciones registrales.
• Ganancia Patrimonial.
Dicha ganancia también llamada Plusvalía en IRPF. (Posible ganancia patrimonial derivada de la compra/venta de inmuebles). Con efectos desde el 1 de enero de 2015, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda que se hayan generado en un período menor o igual a un año, se integran en la base imponible general del IRPF. Cuando el período de generación de las ganancias patrimoniales sea superior a un año, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF.
En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida: 20% por los primeros 6.000 euros; de 6.001 euros hasta 50.000 euros tributan un 22% y a partir de 50.001 tributa un 24%.
También es importante comentar que para las ventas realizadas a partir del 1 de Enero de 2015, los coeficientes de actualización de la renta no se aplican, de tal manera que, un millón de pesetas del año 2.000, por ejemplo valen lo mismo que 6.000 euros del año 2014. Asimismo, se mantienen para el 2015 los coeficientes de abatimiento (únicamente aplicables a ventas de inmuebles adquiridos hasta el 31 de Diciembre de 1994), que reducen la ganancia patrimonial generada en la venta de un inmueble no afecto a actividades económicas.
• Circunstancias en las que NO TRIBUTA en el IRPF la venta de una vivienda habitual:
- Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).
- Quedarán exentas en el Impuesto de Renta para las personas mayores de 65 años TODAS las ganancias que se generen por la venta de activos (inmuebles, fondos de inversión o acciones), siempre y cuando el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000€. Al ser un régimen opcional es necesario declarar la venta dentro del plazo voluntario de la presentación de la declaración del IRPF e indicar el importe reinvertido o el que te comprometes a reinvertir en el plazo de los 6 meses. Al igual que ocurre con la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando el importe reinvertido es inferior al importe obtenido por la venta sólo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. De esta forma, si por ejemplo se vende un inmueble en 150.000€ y sólo invertimos 75.000€ en una renta vitalicia, quedará exenta de tributación el 50% de la ganancia obtenida y el resto tributará a los tipos impositivos vigentes.
- Siempre que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva. La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda. A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Por la adquisición de la nueva vivienda habitual se tiene derecho a la deducción prevista en el IRPF. En este caso, la base de deducción de la nueva vivienda habitual se obtiene restando al valor de adquisición de la nueva vivienda, el importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión. Además, no se podrá practicar la deducción mientras el importe invertido en la nueva vivienda no supere la suma del precio de adquisición de la vivienda anterior que hubiera gozado de deducción.
1. Sobre Documentos en una compraventa.
La decisión de comprar o vender un inmueble conlleva una serie de gestiones y trámites legales que pueden influir de manera importante en su patrimonio.
A continuación exponemos algunos de los documentos y gestiones que usted debe conocer en la compraventa de inmuebles:
Contrato de Paga y Señal: Es un documento que tiene como objeto reservar a través de un compromiso formal, la compra del inmueble, con el pago de una parte del valor total del inmueble. Es también llamado Contrato de Arras Confirmatorias ya que ambas partes confirman su intención de compra y venta del inmueble.
Contrato de Arras Penitencial: Mediante este documento tanto Comprador como Vendedor, se comprometen a la compra venta del inmueble en un precio y periodo de tiempo determinados. Se formaliza mediante el pago de una cantidad a cuenta del precio total del inmueble. En el caso de que el Vendedor decida no seguir adelante con la operación, deberá devolver la cantidad recibida duplicada al Comprador, y si es el Comprador el que desiste de comprar, perderá el pago anticipado.
Contrato de compraventa: Documento en el cual el vendedor se obliga a entregar el inmueble al comprador y este a su vez se obliga a pagar al vendedor un precio determinado y acordado previamente entre las dos partes.
Nota simple o registral del inmueble: Antes de adquirir un inmueble, es indispensable confirmar que se encuentra libre de cargas, embargos o similar y que la persona que vende el inmueble sea quien realmente figura como titular registral o propietario. Esta información está contenida en la nota simple del registro de la propiedad. (Casablanca Inmobiliaria se encargara de suminístrale dicho documento actualizado para su tranquilidad)
Recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Al comprar un inmueble se debe asegurar que el propietario ha pagado el último recibo del IBI, normalmente es uno de los documentos que solicita el Notario para firmar la escritura de compraventa.
Certificado de la comunidad de propietarios: Es un certificado que emite el administrador de la finca a la que pertenece el inmueble debidamente firmado y visado por el presidente de la comunidad de propietarios. Para poder otorgar la escritura pública de compraventa ante Notario será necesario contar con este documento.
Certificado de eficiencia energética: Es un documento emitido por un técnico cualificado (aparejador, Ingeniero, arquitecto etc.) que recoge el resultado de estudiar las características de construcción de un inmueble, tales como aislamiento térmico, tipo de calefacción, instalaciones eléctricas, etc. Y define mediante una calificación energética que tan eficiente es el inmueble en términos de consumo de energía. Es obligación para cualquier propietario que quiera vender o alquilar una vivienda. Póngase en contacto con nosotros si desea contratar el certificado de eficiencia energética.
2.- Quienes intervienen en la firma de una compraventa.
El que firma: es la persona afectada por el compromiso de la hipoteca, es decir el dueño de la finca, ya que la ley dice que para abrir un préstamo hipotecario es necesario que el inmueble que se hipoteca pertenezca al que la hipoteca.
El que da la hipoteca: es el acreedor del préstamo hipotecario (normalmente un banco o caja de ahorros) y el que se encarga de cobrar cada mes la cuota hipotecaria. Aunque por el hecho de ser acreedor no tiene derecho de posesión de la vivienda, sí tiene la potestad de solicitar la ejecución de la misma ante un impago de las cuotas (3 como mínimo) del préstamo hipotecario.
El que presta: generalmente un banco o caja que previamente ha realizado un estudio sobre la viabilidad de la operación. La entidad constituye la hipoteca sobre el inmueble, da el dinero al comprador y éste se lo que se entrega al vendedor bajo notario. Después cobra de forma periódica la cuota hipotecaria resultante.
El que avala: es el encargado de pagar la hipoteca si el que debe pagarla en primera instancia no lo hace. El avalista responde de igual forma que el hipotecado. Las entidades financiera son cada vez son más exigentes a la hora de conceder créditos y en muchos casos tener un aval es un factor determinante para que nos concedan la hipoteca.
El que da fe: el notario es el funcionario público autorizado para dar fe de la constitución de la hipoteca. Tienen la obligación de asesorar a quienes reclamen su actuación. en un préstamo hipotecario los firmantes le pueden pedir todas las explicaciones que quieran sobre cualquier cláusula de la escritura (condiciones generales o particulares del préstamo, obligaciones, responsabilidades, etc.). La hipotecas deben formalizarse necesariamente en escritura pública. El que abre la hipoteca tiene derecho a elegir el notario que él prefiera comunicándoselo al banco.
El que registra: el registrador es otro funcionario público y está encargado de inscribir en el Registro de la Propiedad la operación.
El que hace los papeles: la gestoría realiza todos los trámites necesarios, tanto previos como posteriores a la firma hasta la correcta inscripción del documento público en el Registro de la Propiedad. Será la responsable de pedir una provisión de fondos a quien corresponda para pagar los gastos de la operación (notaría, Registro de la Propiedad, cálculo y liquidación del impuesto correspondiente), así como de la cancelación de cargas anteriores si las hubiera.
El que tasa: la tasadora es la empresa encargada de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración se le denomina tasación, es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Este es un trámite previo a la firma de la escritura, puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud.
